Du har sikkert hørt begrebet før: Tinglysning. Alligevel er det formentlig de færreste danskere, der forstår hvad det egentlig betyder. Jo, nogle ved måske at det kan have noget med et hus at gøre. Tinglysning er et grundlæggende begreb i Danmark, som har betydning for mange ting og både for virksomheder og private personer.

I denne guide får du alt, du skal vide om tinglysning.

Hvad er tinglysning?

Tinglysning er en sikringsakt. Det er domstolenes offentliggørelse af dokumenter og andre rettigheder. I sig selv er tinglysning således ingenting; det relevante er, hvad det er for et dokument eller hvilken rettighed, der tinglyses.

Skal man forklare det simpelt, kan du forestille dig en opslagstavle. På denne opslagstavle hænger en masse stykker papir, f.eks. en besked om, at Peter ejer opslagsaftalen, samt at Peter skylder Dorte 100 kr. I denne forbindelse kan du, sådan billedligt talt, se tinglysning som at hænge papiret op på opslagstavlen, så det sidder fast, og så alle kan se det.

Opslagstavlen er således dét, der tinglyses på. I overført betydning kan opslagstavlen være et hus, en bil, en virksomhed eller en person. Der kan altså tinglyses rettigheder eller dokumenter på både huse, biler, personer, virksomheder og meget andet.

Tinglysning varetages af Tinglysningsretten, som er beliggende i Hobro. I dag foregår tinglysning digitalt, men i gamle dage gik advokater og andre ned i retten for at få tinglyst sine papirer.

Tinglysning kan f.eks. ske på en ejendom eller en bil. Dokumenter om bl.a. lån, adkomst (ejerskab) og servitutter kan tinglyses.

Hvad bruger man normalt tinglysning til?

Hvis jeg siger tinglysning, tænker du måske straks på huse (ejendomme). Tinglysning har som sådan ikke noget med ejendomme at gøre, men ejendomme er en af de aktiv-typer, hvorpå der kan tinglyses noget.

Køber du en ejendom, bliver det tinglyst, at du ejer ejendommen. Dette gøres ved at tinglyse et skøde; et skøde er blot et dokument, hvor det fremgår, at du ejer ejendommen. Alle kan se, at du ejer ejendommen. Dette ser man ved at søge på adressen på tinglysning.dk, under ”fast ejendom”. Dit ejerskab – det, der kaldes adkomst – over ejendommen er en rettighed, du har over ejendommen: Din rettighed er, at du ejer den og derfor kan råde over den.

Tinglysning på ejendomme sker i Tingbogen.

Ud over rettigheder (f.eks. ejerskab) kan der også tinglyses forpligtelser på en ejendom. Dette vil ofte være gæld, idet langt de fleste, der køber boliger, optager et lån (realkreditlån) til at gøre det. Dette lån bliver tinglyst på ejendommen. På den måde får lånet pant i ejendommen. Det betyder, at hvis du en dag ikke betaler af på lånet, kan långiver i sidste ende kræve ejendommen solgt og på den måde få sine penge.

Derfor er pant og tinglysning ofte kaldt ”at stille sikkerhed”. Hvis du har set Matador, er det dét, Mads Skjern tilbyder bankdirektør Varnæs (dog nægter Varnæs alligevel at låne penge).

En række andre ting kan også tinglyses på ejendomme, f.eks. servitutter, ægteskabsattester og konkurser.

Tinglysning af dokumenter kan ske i Bilbogen (biler), Tingbogen (fast ejendom), Personbogen (personer og virksomheder) samt Andelsboligbogen (andelsboliger).

Tinglysning ved biler

Køber du en bil, og låner ud penge til dette bilkøb, vil långiver (f.eks.) din bank ofte få pant tinglyst i bilen. På den måde har långiver bedre sikkerhed for lånet. Betaler du ikke tilbage, kan långiver kræve bilen solgt og dermed få sine penge.

Tinglysning ved biler sker i Bilbogen.

Det er offentlig tilgængeligt at se, om der er tinglyst pant i en bil. Du kan således tage en tilfældig nummerplade på en forbikørende bil og se, om der er gæld tinglyst i den (hvilket i øvrigt er en meget god idé at gøre, inden du skal købe en bil!).

Hvorfor vælger man at tinglyse?

Tinglysning har grundlæggende to virkninger, som i juraen bliver kaldt prioritetsvirkning og gyldighedsvirkning. To lidt nørdede ord, så lad os få dem forklaret.

Prioritetsvirkning (§ 1) handler om, at der kan være flere rettigheder (f.eks. lån) tinglyst samme sted, f.eks. på samme ejendom eller samme bil. Ved at tinglyse først sikrer man, at man har den bedste dækning i aktivet. Dette skyldes grundsætningen ”først i tid, bedst i ret”.

Eksempel: A køber en bil. Den er 100.000 kr. værd. Til at købe bilen låner A penge af B, i alt 100.000 kr. Dette lån får B tinglyst i Bilbogen. A kommer senere i pengemangel, så han låner 50.000 kr. af C. Som sikkerhed for lånet tager C pant i bilen. C tinglyser pantet efter B har tinglyst sin pant. Nu viser det sig, at A mister sit job, så A kan ikke afdrage på lånene til hverken B eller C. Derfor får B bilen solgt på tvangsauktion, og en køber giver 100.000 kr. for bilen. Disse 100.000 kr. får B, fordi han tinglyste først. C får ingen penge, selvom han har pant i bilen.

Blev bilen i stedet solgt for 125.000 kr., ville B få 100.000 kr., og C ville få 25.000 kr. Blev bilen solgt for 75.000 kr., ville B få 75.000 kr., og C ville få 0 kr.

Dette skyldes alt sammen, at B har tinglyst først, jf. ”først i tid, bedst i ret”. Sagt på juridisk sprog: B har iagttaget sin sikringsakt (tinglysning) først.

Gyldighedsvirkning (§ 27) handler om, at tinglysning af en rettigheder giver en beskyttelse mod andre personer og kreditorer. Hvis jeg tinglyser, at jeg ejer en bolig, så kan alle se, at jeg ejer denne bolig. Hvis jeg glemmer at tinglyse, kan jeg risikere, at – selvom jeg har købt og betalt boligen – en anden tinglyser sit ejerskab over boligen før mig, og jeg derfor står uden bolig. Igen skal du huske hovedreglen om først i tid, bedst i ret.

Eksempel: A købte en ejendom af B i forgårs. A glemmer at tinglyse skødet. Dagen efter vælger B at sælge ejendommen til C. C ved ikke, at A allerede har købt ejendommen. C skynder sig at tinglyse, at hun har købt ejendommen. Nu er situationen den, at det faktisk er C, der opnår ret til ejendommen, fordi hun har tinglyst først (også selvom A købte ejendommen først). Dette skyldes, at det handler om at tinglyse først (iagttage sikringsakt), ikke blot indgå en købsaftale. C ”ekstingverer” derved A’s ret til ejendommen ved at tinglyse først.

Som du kan læse af eksemplerne ovenfor, kan det have store konsekvenser, hvis man ikke tinglyser.

Man kalder det at ekstingvere, når man “vinder over” en anden utinglyst ret.

Du kan læse mere om ekstinktion i vores artikel: Hvad er ekstinktion og at ekstingvere?

Man taler også sommetider om, at tinglysning har legitimationsvirkning (§§ 10-12). Det betyder, at den, der er tinglyst som ejer, fremstår som berettiget til at råde over ejendommen (fordi hans/hendes navn står som ejer i Tingbogen). Dette har relevans i forhold til, hvilke dokumenter der kan tinglyses på ejendommen, jf. tinglysningslovens § 10 (se nedenfor i “Hvad kan tinglyses?”).

Danske Bank har lavet denne korte video om tinglysning, som også kan være god at se.

Danske Bank beskriver her, hvordan tinglysning fungerer ved boligkøb.

Reglerne om tinglysning

Reglerne om tinglysning findes primært i tinglysningsloven. Af denne følger hovedreglen i § 1, stk. 1, om, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod andre aftaler om ejendommen og retsforfølgning mod ejendommen. Af stk. 2, fremgår, at den, der vil vinde ret over en ejendom (”fortrænge en utinglyst ret”), selv skal huske at tinglyse. Tillige skal vedkommende være i god tro, medmindre han er kreditor.

Tinglysningsloven indeholder en lang række regler, der i detaljer regulerer tinglysning. Vi gennemgår flere af disse regler i denne artikel.

Når man tinglyser, skal man som udgangspunkt betale tinglysningsafgift. Dette fremgår af tinglysningsafgiftsloven. Denne afgift betales til staten og er således en skat. Du kan beregne tinglysningsafgift på både skøde og pantebrev i vores online beregner her.

Hvem kan se Tingbogen?

En af de store fordele og kendetegn ved Tingbogen (og sådan set også Bilbogen, Personbogen og Andelsboligbogen) er, at alle kan slå op i den og få nogle oplysninger. Du finder det hele på tinglysning.dk.

Her er et eksempel på den ejendom, som er A.P. Møller – Mærsk A/S’ hovedkontor på Esplanaden midt i København.

Her kan du bl.a. se, at ejendommen ejes af skabet MAERSK PROPERTY A/S, hvad ejendommen er værd, samt hvilken kommune den befinder sig i. Du kan også se de servitutter, der hviler på ejendommen.

Et andet eksempel er, at du kan slå virksomheder op på deres CVR-nr. og se, hvilke hæftelser de har. Her er til eksempel et billede af den kyndige stål-virksomhed beliggende i Silkeborg, Midtjylland, Dacapo Stainless A/S. Af personbogsattesten kan det således ses, at de har virksomhedspant tinglyst som et skadesløsbrev, og at kreditor er Nykredit Bank A/S.

Slår man virksomheden Dacapo Stainless A/S op i Personbogen, kan man se, at der er tinglyst virksomhedspant med et skadesløsbrev. Hovedstolen er 130.000.000 kr., og kreditor (långiver, også kaldet panthaver) er Nykredit Bank A/S.

Hvad kan tinglyses?

Det er ikke alle typer af dokumenter, der kan tinglyses på en ejendom. Det følger af tinglysningslovens § 10, at et dokument skal – for at det kan tinglyses – gå ud på at ”fastslå, stifte, forandre eller ophæve en ret”. Derudover skal dokumentet ”fremtræde som udstedt af den, der ifølge tingbogen er beføjet til at råde”.

Offentlige dokumenter (”dom eller anden offentlig retshandling”) kan tinglyses, jf. § 12, hvis de går ud på at ”fastslå, stifte, forandre eller ophæve en ret over en bestemt ejendom”.

Det var lidt juristeri. Lad os bryde det lidt ned. Der er visse typer af dokumenter, som åbenlyst kan tinglyses.

Dokumenter, der kan tinglyses:

  • Et skøde, der viser, du ejer en ejendom, kan selvfølgelig tinglyses, idet det stifter den ret, at du ejer ejendommen og forandrer således, at den tidligere ejer ikke længere ejer ejendommen.
  • Et pantebrev (en låneaftale) med sikkerhed i ejendommek kan også tinglyses, idet det stifter den ret, at pantebrevet har sikkerhed i den faste ejendom.
  • En servitut, der giver kommunen ret til at nedlægge vandløbsrør på din ejendom.
  • En servitut, der giver naboen adgang til at køre over din grund for at komme ud til stranden.
  • Et udlæg, som din kreditor får foretaget i fogedretten.

Dokumenter, der ikke kan tinglyses:

  • At du skal huske at vaske din din fætter Torbens bil hver søndag.
  • En erklæring om, at du lover ikke at sagsøge den bilforhandler, der har solgt dig din nye Ferrari.

De dokumenter, der ikke kan tinglyses, er gyldige aftaler, men de hverken fastslår, stifter, forandrer eller ophæver en ret over en fast ejendom. Ja, de har jo slet ikke noget med ejendommen at gøre!

Hvilke dokumenter der kan tinglyses er behandlet dybdegående i den juridiske litteratur. For nu skal vi ikke gå videre ned ad denne vej.

Hvis aftalen/lånet ikke er tinglyst, er det stadig gyldigt?

Dette spørgsmål vækker ofte undren. For som vi har gennemgået ovenfor, kan du risikere at miste rettigheden til din ejendom, hvis du glemmer at tinglyse. Betyder det, at aftalen er gyldig, selv hvis du glemmer at tinglyse?

JA!

En aftale er gyldig. Dette er et helt grundlæggende princip i Danmark (og mange andre lande). På latin kalder man dette princip pacta sunt servanda. Når du indgår en aftale, er den gyldig. Uanset om den er tinglyst eller ej. Tinglysning er kun en sikringsakt for denne aftale, f.eks. låneaftalen.

Hvis det i aftalen er betinget eller forudsat, kan man forestille sig, at en aftale bliver ugyldig på grund af manglende tinglysning. Men dette skyldes den almindelige lære om ugyldige aftaler, f.eks. om bristede forudsætninger eller brud på aftalen, hvis det i aftalen fremgår, at der skal ske tinglysning.

Med henvisning til det første eksempel nævnt ovenfor: Hvis A har købt en bolig af B, som senere sælges til C, og C tinglyser først. Så har A ikke ret til boligen. Men A kan hæve handlen mod B og kræve sine penge tilbage, for A har jo ikke fået det, han har købt. Dermed har aftalen stadig virkning, idet A kan gøre mangels-indsigelser gældende, f.eks. et erstatningskrav (erstatning inden for kontrakt).

Problemet for A viser sig tydeligt, hvis B ikke har nogle penge. Så har A et krav mod B, men B kan ikke betale. Så er kravet ikke meget værd, og A er efterladt med lang næse.

Er tinglysning også relevant for virksomheder?

Tinglysning er ikke kun for private personer, der køber boliger eller biler. Danske virksomheder gør i høj grad også brug af tinglysning.

En virksomhed, der optager et lån, vil meget ofte stille sikkerhed. Dette kan gøres i en fast ejendom, akkurat ligesom private personer kan. Virksomheder har videre muligheden for at få tinglyst virksomhedspant, som er et flydende pant i f.eks. virksomhedens pengekrav, varelager mv.

Virksomheder kan også bruge tinglysning, hvis de f.eks. låner penge ud. Banker bruger ofte tinglysning, f.eks. til at tinglyse sikkerhed i en bil eller en fast ejendom.

Ægtepagter skal også tinglyses

Som allerede nævnt er tinglysning et bredt begreb. Det er ikke kun relevant for biler og ejendomme.

Hvis et ægtepar laver en ægtepagt – f.eks. for at få særeje – skal ægtepagten tinglyses, før den har virkning. Dette står direkte i ægtefællelovens § 20:

“En ægtepagt er kun gyldig, når den er underskrevet af begge ægtefæller og tinglyst i personbogen efter reglerne herom i lov om tinglysning.”

Som det fremgår, skal ægtepagter altså tinglyses i personbogen.

Rettigheder over fast ejendom, der er beskyttet uden tinglysning

Som det fremgår ovenfor, kan den, der har en ret over en fast ejendom, risikere at miste den, hvis hun ikke tinglyser.

Der findes dog visse rettigheder, som hverken kan tinglyses, og som ikke behøver at blive tinglyst, idet de allerede nyder beskyttelse.

Her gælder først og fremmest om sædvanlige brugsrettigheder, jf. tinglysningslovens § 3. Dette vil f.eks. gælde brugsrettigheder til jorden på en fast ejendom, som er indgået på sædvanlige vilkår. Denne har beskyttelse, også selvom ejendommen f.eks. skifter ejer – så skal den nye ejer respektere et opsigelsesvarsel til lejeren.

Et andet eksempel er lejelovens § 7, der finder anvendelse på leje af hus og husrum. Har du f.eks. lejet en fast ejendom, kan du gøre din lejeaftale gældende, også mod nye ejere af ejendommen. Dette gælder, også selvom din lejeaftale ikke er tinglyst (hvilket den ikke er, for den kan den som udgangspunkt ikke, jf. tinglysningslovens § 15, stk. 2).

De ovenstående regler skyldes først og fremmest et hensyn til den lejer, som har lejet enten noget jord eller et hus eller husrum. Denne skal ikke blot smides på porten, blot fordi ejendommen sælges.

For det andet er der et hensyn at varetage til, at Tingbogen ikke bliver fyldt med alt mulig ævl og bævl. Det må være forventeligt for en køber, at en ejendom kan være udlejet i et omfang. Er det væsentligt for køber, må køber sørge for at købe en ejendom, som ikke er udlejet.

Hvad er tinglysningsafgiften?

Ved pant er den er 1.850 kr. + 1,5% af det pantsikrede beløb. Ved skøde er den 1.850 kr. + 0,6% af af købsprisen.

Skal ægtepagter tinglyses?

Ja. De skal tinglyses i Personbogen. Ellers er de ikke gyldige, jf. ægtefællelovens § 20.

Kan alle se gælden i mit hus?

Ja. Tingbogen er offentligt tilgængelig. Alle kan derfor se den gæld, der er tinglyst i dit hus, ved at slå adressen op.

Kan man se, hvem der ejer en bolig?

Ja. I Tingbogen kan du se, hvem der ejer boligen (er “adkomsthaver”). Du skal blot slå adressen op på tinglysning.dk.

Er det kun advokater, som kan tinglyse?

Nej. Det kan alle gøre. Det kræver dog, at du har kendskab til reglerne om tinglysning.

Kan man tinglyse digitalt?

Ja. Danmark gik over til digital tinglysning i 2009.


Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *